房企年报“扭亏”真相：债务重组粉饰太平，经营基本面依然脆弱

在经历了数年惨淡的业绩后，多家出险房企的2025年年报突然集体“翻红”，带来了久违的“惊喜”。碧桂园、远洋集团、旭辉控股、佳兆业等公司纷纷预告实现归母净利润扭亏为盈，部分企业如金科股份、佳兆业的预计净利润甚至高达数百亿元。这一集体转向，为长期低迷的房地产行业注入了一针强心剂。然而，这并非经营奇迹，而是一场由财务技巧主导的账面游戏。

细究财报便会发现，这些亮眼利润的源头并非主营业务复苏，而是大规模的境外债务重组收益。根据会计准则，当债务人与债权人达成重组协议，实际支付金额低于原债务账面价值时，其差额可计入当期损益，形成报表利润。例如，佳兆业通过约620亿元人民币的债务减免直接实现财务扭亏；碧桂园的盈利则主要依赖高达934亿元的债务重组收益托底。远洋、旭辉等公司的盈利预告也明确表示，主要贡献来自债务重组产生的非现金收益。

这种“纸面富贵”掩盖了经营层面的持续艰难。剔除巨额重组收益后，多家公司的核心业务仍深陷亏损。旭辉控股若扣除约400亿元重组收益，其核心亏损反而扩大至75亿至90亿元，主因是竣工项目减少和市场毛利率下滑。碧桂园财报同时显示，其2025年计提了约445亿元资产减值，毛亏损达431亿元，经营基本面依然脆弱。时代中国、融创中国等虽亏损收窄，但主业压力未减。这份“惊喜”年报揭示的，是行业依靠财务手段短暂喘息，而非根本性经营转向的现实。