财通证券深度报告：公积金利率、上海库存见底、人民币升值——被市场忽略的三大地产拐点推手

市场目光聚焦于宏观利率与政策刺激，但一份行业深度报告指出，三个被普遍低估的关键变量正在悄然主导本轮房地产周期的拐点。财通证券在《地产拐点系列研究一》中强调，当前地产板块“共识尚未形成”，而公积金利率、上海库存见底以及人民币升值三大因素，正共同推动楼市企稳，其影响力可能远超市场当前认知。

报告首先颠覆了市场对房贷成本的惯常理解。市场习惯紧盯LPR和商贷利率，但财通证券认为，真正决定当前房贷利率的是公积金利率。截至2025年末，个人住房商贷平均利率为3.06%，而五年期以上公积金贷款利率仅为2.60%。关键在于，在主要一二线城市，公积金贷款额度普遍能覆盖购房所需贷款的50%以上，甚至如武汉、郑州等城市覆盖率高达195%。报告测算，若公积金覆盖50%贷款，综合房贷利率可降至2.83%。资金池方面，全国公积金缴存余额已达10.9万亿元，且“池子的流入持续大于流出”，资金沉淀丰厚。政策层面，2026年政府工作报告时隔十一年重提“深化住房公积金制度改革”，年内各地累计出台的房地产政策中，公积金优化频次居首。

其次，市场关注上海成交量回升，但更关键的信号是库存的自然见底。2026年3月，上海二手房成交创近5年新高，更重要的是，在没有增量政策支持的背景下，成交量已连续数月稳居荣枯线上方。与此同时，上海二手房挂牌量（贝壳口径）已从高点显著下降至8.7万套，显示市场正在自发消化库存。最后，报告还提及人民币升值对资产价格的潜在支撑作用。这三个被市场忽略的因素，正从成本端、供需基本面和资产估值角度，共同构筑本轮地产周期的底部支撑。