La vivienda social se desploma en Lima mientras el mercado inmobiliario rompe récord de ventas

El sector inmobiliario limeño atraviesa un momento de expansión sin precedentes, con un incremento del 25% en las ventas de viviendas durante el primer trimestre de 2026, según datos de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP). Sin embargo, ese mismo periodo revela una tendencia inversa en la vivienda de interés social (VIS): la participación de este segmento se ha contraído de manera sostenida, en un contexto donde el 90% de la oferta formal se concentra en los segmentos altos, mientras que la demanda real —el 68,4%— permanece en los rangos más bajos, que quedan fuera de esa oferta.

Esta desconexión estructural se profundiza con el agotamiento de los proyectos aprobados bajo condiciones normativas más flexibles, vigentes hasta el cierre de 2025. Las autoridades y analistas anticipan que los efectos de esa transición se manifestarán con mayor claridad en los próximos trimestres, a medida que se agoten los últimos proyectos heredados de ese marco. Aunque el negocio inmobiliario continúa siendo rentable incluso sin subsidios directos, la salida de desarrolladores del segmento VIS plantea interrogantes sobre el futuro de la política de vivienda social en el país.

El escenario despierta scrutiny sobre la capacidad del marco regulatorio para retener inversión privada en los segmentos de menor ingreso. Sin un incentivo renovado o una política que vuelva atractiva la oferta para ese público, la brecha entre la oferta disponible y la demanda efectiva podría widenarse. El riesgo es que el dinamismo del mercado limeño —tan celebrado en las cifras de CODIP— enmascare un vaciamiento progresivo del segmento que mayor necesidad tiene de atención.