FIIs usam cotas como moeda de troca para comprar imóveis, mas modelo enfrenta riscos de precificação e liquidez

Fundos imobiliários (FIIs) estão recorrendo a um modelo arriscado para crescer em meio a juros altos e dificuldades de captação: a compra de imóveis usando suas próprias cotas como moeda de troca. A estratégia permite aquisições sem desembolso imediato de caixa, mas coloca os fundos diante de uma série de condicionantes e vulnerabilidades que analistas começam a sinalizar.

Na prática, o fundo adquire um ativo imobiliário e paga o vendedor com a entrega de cotas do próprio FII. Embora isso possa acelerar a expansão do portfólio, a viabilidade do modelo depende criticamente de dois fatores: a precificação correta das cotas e a liquidez no mercado secundário. Lauro Sawamura Kubo, gestor da Patagônia Capital, alerta que a cota precisa estar "bem precificada, idealmente alinhada ao valor patrimonial, para evitar destruição de valor".

O alinhamento de interesses entre o fundo comprador e o vendedor que recebe as cotas também é um ponto sensível. Se o vendedor buscar uma saída rápida, a baixa liquidez do papel pode pressionar o preço no mercado, criando um efeito cascata negativo. O modelo, portanto, funciona como uma faca de dois gumes: oferece uma rota de crescimento alternativa em um cenário de crédito caro, mas amplifica a exposição dos fundos às oscilações e à confiança do próprio mercado de capitais.