我爱我家年报：地产中介“二当家”去年由盈转亏，净亏9663万，租赁业务成唯一亮点

地产中介巨头我爱我家在连续两年亏损后短暂扭亏，却在2025年再度陷入亏损泥潭。根据其最新发布的年报，公司去年归属母公司所有者净利润为-9663.1万元，同比大幅减少231.63%。尽管全年营业总收入仍达104.8亿元，但同比下滑16.4%，住房总交易金额（GTV）也下滑12.4%至约2520亿元。作为行业规模仅次于贝壳的“二当家”，其业绩表现直接反映了当前房地产经纪市场的严峻压力。

亏损的直接导火索并非日常经营，而是三项非经常性因素的叠加冲击。年报披露，亏损主要源于：云南地区部分投资性房地产公允价值变动亏损约5349万元；新房业务相关应收账款计提减值准备约4172万元；以及总部大楼固定资产折旧费用约3251万元。仅前两项资产减值和坏账计提就合计约9521万元，几乎吞噬了全年利润。一个关键细节是，公司在2025年前三季度累计盈利约4232万元，但年末的集中计提操作直接导致全年业绩由盈转亏。

在核心业务层面，传统经纪业务（二手）作为主要收入来源明显承压，2025年收入同比下滑11.4%，毛利率下降4.23个百分点，直接受二手房价格下跌和交易活跃度不足影响。然而，公司的社区深耕策略在运营效率上显现成效，单店成交额达1.02亿元/间，优于行业其他头部企业。真正的“压舱石”是资产管理业务“相寓”，其2025年实现营收50.1亿元，成为公司旗下营收最高的板块。截至去年底，相寓在管房源规模达33.7万套，同比增长11.2%，出租率稳定在95%，平均出房天数仅8.8天。尽管其收入同比有所下降，但这主要源于新产品“相寓优选”采用“净额法”核算收入，而非业务基本面的恶化。在经纪业务受市场周期剧烈冲击的背景下，稳定的租赁业务已成为我爱我家抵御行业寒冬的关键支撑。