Rafael Fritsch: A pergunta ignorada que previu o colapso da Gafisa e do setor imobiliário

Enquanto executivos de incorporadoras riam, Rafael Fritsch insistia em uma pergunta incômoda: como estavam os níveis de distratos? Essa métrica, tratada com desdém no auge do ciclo, revelou-se o sinal vital para sua leitura antecipada do colapso que atingiria o mercado imobiliário brasileiro a partir de 2012. A obsessão por um indicador negligenciado permitiu que ele identificasse uma falha sistêmica antes que ela se tornasse uma crise generalizada.

O distrato — quando o comprador desiste da compra e pede o dinheiro de volta — é um termômetro oculto da saúde do setor. Em períodos de alta, as empresas absorvem o custo, revendendo as unidades por preços maiores. Porém, Fritsch já havia observado esse mesmo mecanismo levar construtoras à quebra na Espanha e nos Estados Unidos durante fases de queda. No Brasil, o aumento silencioso dos pedidos de rescisão começou a sinalizar um buraco no caixa que muitas empresas não conseguiriam tapar, um prenúncio direto de insolvência.

A história, relembrada no programa Stock Pickers, ilustra como a pressão sobre o fluxo de caixa, gerada por distratos em massa, pode ser o gatilho para falências como a da Gafisa. O caso expõe um ponto cego crônico na gestão de risco do setor, onde um indicador de estresse foi sistematicamente subestimado até ser tarde demais. A lição permanece: em mercados cíclicos, a pergunta mais ignorada costuma ser a que carrega o maior risco.