龙湖集团财报揭示结构裂变：开发业务首亏，运营服务成270亿利润引擎

在房地产行业深陷债务与收缩的普遍困境中，龙湖集团2025年的财报揭示了一场深刻的内部裂变。公司首次录得核心权益后利润亏损，这标志着传统地产开发模式在行业寒冬中已难以为继。然而，就在开发业务承压的同时，一个年收入近270亿元、毛利率超50%的独立盈利体已悄然成型——运营及服务业务，它正成为驱动龙湖穿越周期的“第二引擎”。

具体来看，2025年龙湖的运营及服务业务收入达到267.7亿元，创下历史新高，占总营收比例升至27.5%。该板块贡献了79.2亿元的核心权益后利润，净利率高达约30%。管理层已给出明确时间表：最晚到2028年，运营及服务收入将超过地产开发收入。财务结构也在同步优化，过去三年半有息负债压降600亿元，2026年集团层面信用融资到期额大幅回落至约60亿，为转型提供了喘息空间。

深入运营板块内部，四大航道的发展路径截然不同。以“天街”为代表的商业投资是绝对主力，99座商场出租率97%，租金收入112亿元，如同一台运转成熟的“印钞机”。物业服务航道则经历了主动收缩与提质，为未来增长蓄力。资产管理航道正从长租公寓向养老等多元业态升级。而规模最小的智慧营造航道“龙湖龙智造”，则在费率低于2%项目占比达45%的高度内卷代建行业中，保持了逆势高速发展。这场转型远未结束，但龙湖的财务结构与收入模型已显现出不同于传统房企的清晰轮廓。