CMBS市场警报：3月违约率飙至7.55%，机构警告办公楼“投降式抛售”潮才刚开始

美国商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）市场正面临新一轮压力冲击，违约率全线攀升，市场赖以维持的缓冲储备正在加速耗尽。房地产数据机构Trepp发布的3月月报显示，当月CMBS违约率跳升41个基点至7.55%，创下近年新高。此轮上升由酒店物业领涨，其违约率单月飙升137个基点至7.31%，而这一板块此前被视为相对稳定。更严峻的是，若将已过期但仍正常付息的贷款纳入统计，3月综合违约率将升至9.07%，比官方公布的7.55%高出152个基点，揭示了更深层的隐性压力。

违约压力呈现多点突破态势。除酒店外，办公物业违约率上升51个基点至11.71%，虽低于1月高点，但仍处历史高位；零售违约率升至6.62%；多户住宅违约率升至7.15%，远高于一年前的5.44%。仅工业类物业违约率微降至0.65%，成为主要类型中的“个例”。Trepp数据显示，3月新增逾期贷款规模约51亿美元，其中最大的五笔合计超过20亿美元，涵盖西海岸酒店、中西部办公楼、东北部零售中心等多个区域和物业类型。值得注意的是，约40%的本月新增逾期贷款上月仍处于正常到期状态，暴露出“到期—逾期—修复—再逾期”的循环压力结构。

与此同时，办公楼市场的“火甩卖”正在以惊人的折扣幅度推进，标志着业主和贷款方在苦撑多年后正集体认亏出局。据《华尔街日报》报道，全美办公楼市场正掀起折价幅度高达90%以上的抛售潮。MSCI数据显示，2025年全年全美共有204栋陷入困境的办公楼完成交易，较2024年的133栋大幅增加，销售总额达52亿美元；今年前两个月，困境办公楼销售额同比继续增长24.5%。市场参与者警告，随着更多贷款到期、储备耗尽，这场由违约率飙升和资产贱卖共同驱动的抛售潮，或许才刚刚拉开帷幕。