南京超级大盘物业争夺战：17家物企竞聘，五强出炉，最高带资385万入场

物业行业退盘潮持续蔓延之际，南京一座超级大盘却成为物企争抢的稀缺标的。位于江宁区禄口街道的博恩花园日前公布物业选聘"多进5"阶段结果，碧桂园服务、德信盛全物业、银城物业等5家企业杀入最终竞聘环节。这场争夺战的激烈程度从一组数据可见一斑：在进入评审的10家企业中，9家承诺"带资进场"，金额从76万元至385.18万元不等，刷新同类项目的竞争水位。

博恩花园的体量与业态复杂性是吸引众多竞标者的核心原因。该项目占地约64万平方米，总建面约104万平方米，涵盖高层、别墅及商业等多种业态，总户数7198户，停车位约7700个。然而，这座大盘近年来的物业更替史并不平静。2015年引入万园物业后，因公共收益分配争议历经多年纠纷，直到2025年11月法院判决万园物业支付约771万元公共收益及利息，争议才阶段性落定。此后进场的保利物业同样面临运营压力——2025年12月，保利物业向业主发布公开信催缴物业费，直言"当收缴率跌破盈亏平衡线，任何一家市场化企业都难以为继"。今年1月21日的业主投票显示，续聘保利物业的议题仅获44.67%同意，未能形成有效决议，物业更替再度启动。

优质项目稀缺与竞争加剧的格局下，物企不惜重金押注。数据显示，2025年万科物业参与280次竞标、中标196次；万物梁行参与1079次竞标、中标559次，竞标频率与中标率均处于高位。分析认为，在行业洗牌期，大盘项目的稳定现金流与规模效应使其成为物企战略布局的必争之地，而"带资进场"模式的存在，折射出物企宁愿前期让利也要锁定优质项目的经营逻辑。博恩花园最终花落谁家，将成为观察行业竞争态势的重要窗口。